La inversión inmobiliaria sólo es rentable y escalable con apalancamiento. Si tienes 400.000€, ahorrados y decides comprar un piso del mismo importe, comprando a valor de mercado, para alquilarlo y complementar tu jubilación estás asumiendo un riesgo elevado y un quebradero de cabeza considerable. Otra cosa diferente es con esos 400.000€ constituir una sociedad y comprar 3 pisos, apalancándote en 660.000€ a tipo fijo, y esperar que la inflación haga su magia, de tal forma que en 10 años hayas subido los alquileres un 50%, mientras tú sigues pagando lo mismo de hipoteca. Y aún así, no se si compensa no dormir tranquilo por las noches, pensando en si cobrarás o no, o si te lo ocuparán, o si te destrozarán el piso.
El sector inmobiliario sólo me gusta para promocionar, comprando barato el suelo, con el máximo apalancamiento y vender por anticipado, pillando pasta por anticipado. O comprar barato y vender caro rápido, incluso comprando en obra, y dándole el pase antes de escriturar.
Sin duda el inmobiliario con apalancamiento posiblemente sea de las mejores inversiones, a veces nos centramos en pisos, pero hay otras partes del inmobiliario igual o más rentables si cabe, eso si es un negocio con apalancamiento , sin ese apalancamiento no es tan buen negocio (por cierto casi el 100% de los reits están apalancados)
Añadir que además es un negocio local, regido por leyes locales, ni siquiera es un negocio nacional, todo el mundo vive en una casa, que es el bien más caro que una persona normal compra en su vida, pero no hay ninguna empresa que venda pisos, entre las de mayor capitalización, no hay una Toyota de la promoción inmobiliaria, o un Amazon. Casi nadie se lanza a promocionar viviendas fuera de su zona de influencia, y creo que esto no solo pasa en España. A esto añadir, que lo que determina la mayor parte del valor de un inmueble, el que sea (vivienda, hotel, local, nave, oficina…) es la UBICACIÓN, por eso cuando hablamos en términos generales en tema inmobiliario corremos el riesgo de equivocarnos.
Si alguien está alquilado.... alguien tiene que haberla comprado ¿? , el mercado hay muchos casos en el que tiene que haber vivienda de alquiler, estudiantes, epocas, vacaciones etc...
Estoy de acuerdo con lo que sugieres. No es fácil conseguir una buena rentabilidad de una casa, y los inquilinos pueden ser un auténtico quebradero de cabeza. Además, tarde o temprano, surgen gastos importantes: averías, renovaciones, ¡fallos estructurales!..
Pero tienen un atractivo que no tiene un ETF o una participación: la sensación de poseer algo “sólido” que siempre va a estar ahí, pase lo que pase. Es psicológico, emocional si quieres, pero existe.
Creo que conseguir una rentabilidad neta del 6% es fácilmente alcanzable en inversión directa, yo en mi caso consigo en una cartera de más de una decena de activos una renta superior al 10%.
Inverti en REITs hace años pero me daban una rentabilidad muy pobre así que me volqué a la inversión directa.
Dudo que los REITs o etf superen a la invrsion directa, pero siempre es interesante replantearselo de vez en cuando
Si, depende mucho de donde inviertas, tipologias etc.. en zonas de Madrid por ejemplo ya hay rentabilidades netas claramente por debajo del 3%. Ahí el punto de pensar ya llega... que igual es ir a otras zonas.
Muchas gracias por el análisis y por las reflexiones.
Quizás a estos gobiernos que les gusta tanto regularlo todo, no estaría de más que hubiera un certificado de buen inquilino, de los que pagan sin problemas, son buenos vecinos, cuidan correctamente del inmueble y no tienen movidas raras cuando se van.
Pero no caerá esa breva. 😜
Otra posibilidad, inversa, sería darles un certificado de incapacidad doméstica severa a los que no saben cambiar una bombilla, atascan con tampones los inodoros, se ausentan cuando tiene que venir el técnico que debe reparar el siniestro que ellos han causado.
Si el estado no hace un descuento de la renta al casero, al menos cuando el sistema colapse y llegue el Mad Max, sabemos quiénes van al puchero primero. 👨🍳
ufff eso también se compra, no veas la gente que amenaza por no destrozarte el piso para que hables bien de él...
Lo mejor es cobrar una cantidad X y de ahí una vez al año devolver algo al inquilino por no dar la brasa... demasiado. No veas como la gente se lo toma en serio.
Gran artículo Josean! ( Como de costumbre) . Mientras la incultura financiera exista (y los poderes facticos no están por la labor de cambiarlo), va a seguir habiendo demanda para comprar invertir ( y por ende burbuja financiera en lo inmobiliario), mal que salgan las cuentas para ello. Derramas, posibilidad de impagos y como no juntas de vecinos con sus corruptelas varias en comandita con la administración de fincas de turno ( si el infierno existe es lo más parecido a junts general ordinaria ) y la inseguridad jurídica a la que están sometidos los propietarios en este país. hacen que no me decanten por la inversión directa en ladrillo. Ya no estamos en a principios del 2000 .Un saludo
La inversión inmobiliaria sólo es rentable y escalable con apalancamiento. Si tienes 400.000€, ahorrados y decides comprar un piso del mismo importe, comprando a valor de mercado, para alquilarlo y complementar tu jubilación estás asumiendo un riesgo elevado y un quebradero de cabeza considerable. Otra cosa diferente es con esos 400.000€ constituir una sociedad y comprar 3 pisos, apalancándote en 660.000€ a tipo fijo, y esperar que la inflación haga su magia, de tal forma que en 10 años hayas subido los alquileres un 50%, mientras tú sigues pagando lo mismo de hipoteca. Y aún así, no se si compensa no dormir tranquilo por las noches, pensando en si cobrarás o no, o si te lo ocuparán, o si te destrozarán el piso.
El sector inmobiliario sólo me gusta para promocionar, comprando barato el suelo, con el máximo apalancamiento y vender por anticipado, pillando pasta por anticipado. O comprar barato y vender caro rápido, incluso comprando en obra, y dándole el pase antes de escriturar.
Sin duda el inmobiliario con apalancamiento posiblemente sea de las mejores inversiones, a veces nos centramos en pisos, pero hay otras partes del inmobiliario igual o más rentables si cabe, eso si es un negocio con apalancamiento , sin ese apalancamiento no es tan buen negocio (por cierto casi el 100% de los reits están apalancados)
Añadir que además es un negocio local, regido por leyes locales, ni siquiera es un negocio nacional, todo el mundo vive en una casa, que es el bien más caro que una persona normal compra en su vida, pero no hay ninguna empresa que venda pisos, entre las de mayor capitalización, no hay una Toyota de la promoción inmobiliaria, o un Amazon. Casi nadie se lanza a promocionar viviendas fuera de su zona de influencia, y creo que esto no solo pasa en España. A esto añadir, que lo que determina la mayor parte del valor de un inmueble, el que sea (vivienda, hotel, local, nave, oficina…) es la UBICACIÓN, por eso cuando hablamos en términos generales en tema inmobiliario corremos el riesgo de equivocarnos.
Gracias por tu matización
La inversión en vivienda: sí, pero para vivir en ella.
Si alguien está alquilado.... alguien tiene que haberla comprado ¿? , el mercado hay muchos casos en el que tiene que haber vivienda de alquiler, estudiantes, epocas, vacaciones etc...
Lo que creo que ha querido dar a entender el compi es que se haga rentista otro que no el.
Estoy de acuerdo con lo que sugieres. No es fácil conseguir una buena rentabilidad de una casa, y los inquilinos pueden ser un auténtico quebradero de cabeza. Además, tarde o temprano, surgen gastos importantes: averías, renovaciones, ¡fallos estructurales!..
Pero tienen un atractivo que no tiene un ETF o una participación: la sensación de poseer algo “sólido” que siempre va a estar ahí, pase lo que pase. Es psicológico, emocional si quieres, pero existe.
Sin duda el tema psicologico / emocional hace mucho, las acciones no se ven ;)
Interesante post Josean,
Creo que conseguir una rentabilidad neta del 6% es fácilmente alcanzable en inversión directa, yo en mi caso consigo en una cartera de más de una decena de activos una renta superior al 10%.
Inverti en REITs hace años pero me daban una rentabilidad muy pobre así que me volqué a la inversión directa.
Dudo que los REITs o etf superen a la invrsion directa, pero siempre es interesante replantearselo de vez en cuando
Gracias por tu interesantes posts
Si, depende mucho de donde inviertas, tipologias etc.. en zonas de Madrid por ejemplo ya hay rentabilidades netas claramente por debajo del 3%. Ahí el punto de pensar ya llega... que igual es ir a otras zonas.
Estudiaré los reits que mencionas, yo una inquilina muy fogosa q tenía me llamaba por todo y un día me dijo q rompió la cama y q le pagara una nueva
...
El tema de los pagos de ese tipo de cosas... anda que no hay historias jejeje
Muchas gracias por el análisis y por las reflexiones.
Quizás a estos gobiernos que les gusta tanto regularlo todo, no estaría de más que hubiera un certificado de buen inquilino, de los que pagan sin problemas, son buenos vecinos, cuidan correctamente del inmueble y no tienen movidas raras cuando se van.
Pero no caerá esa breva. 😜
Otra posibilidad, inversa, sería darles un certificado de incapacidad doméstica severa a los que no saben cambiar una bombilla, atascan con tampones los inodoros, se ausentan cuando tiene que venir el técnico que debe reparar el siniestro que ellos han causado.
Si el estado no hace un descuento de la renta al casero, al menos cuando el sistema colapse y llegue el Mad Max, sabemos quiénes van al puchero primero. 👨🍳
ufff eso también se compra, no veas la gente que amenaza por no destrozarte el piso para que hables bien de él...
Lo mejor es cobrar una cantidad X y de ahí una vez al año devolver algo al inquilino por no dar la brasa... demasiado. No veas como la gente se lo toma en serio.
Gran artículo Josean! ( Como de costumbre) . Mientras la incultura financiera exista (y los poderes facticos no están por la labor de cambiarlo), va a seguir habiendo demanda para comprar invertir ( y por ende burbuja financiera en lo inmobiliario), mal que salgan las cuentas para ello. Derramas, posibilidad de impagos y como no juntas de vecinos con sus corruptelas varias en comandita con la administración de fincas de turno ( si el infierno existe es lo más parecido a junts general ordinaria ) y la inseguridad jurídica a la que están sometidos los propietarios en este país. hacen que no me decanten por la inversión directa en ladrillo. Ya no estamos en a principios del 2000 .Un saludo
Muchas gracias por el comentario ¡¡¡¡ La inseguridad juridica en el inmobiliario es claro , mientrás no lo solucionen irán saliendo pisos al mercado.
De nuevo darte la enhorabuena por este artículo, que yo personalmente estaba esperando.
Gracias Josean, a parte del ETF que has puesto como ejemplo, hay otros similares?
Si hay unos cuantos puedes ver en justetf, ahí tienes bastantes para poder mirar y analizar.