Invertir en Vivienda o Invertir en REITs/SOCIMIs: ¿Qué es más rentable?
Mi amigo Javi siempre cuenta la misma historia con una mezcla de horror y comedia. Una noche, a las 3 de la madrugada, le sonó el teléfono. Era su inquilino. Con el corazón en un puño, pensando en una inundación o un incendio, Javi contestó. "Hola, perdona la hora", dijo el inquilino con voz preocupada, "es que se ha fundido la bombilla del pasillo y no veo nada". Javi, entre el sueño y la incredulidad, tuvo que explicarle que cambiar una bombilla no requería una llamada de emergencia al casero.
Esta anécdota, aunque graciosa, resume a la perfección el dilema de muchos inversores: el sueño de vivir de las rentas a veces se convierte en una pesadilla de gestión de bombillas, goteras y dramas vecinales. Para cualquier inversor interesado en el sector inmobiliario, surge una pregunta fundamental, especialmente si se busca evitar el apalancamiento: ¿es mejor comprar una propiedad directamente y lidiar con las llamadas a las 3 AM, o invertir a través de vehículos especializados como los REITs y las SOCIMIs? Ambas opciones tienen ventajas y desventajas, pero la decisión final a menudo se reduce a los números, a la rentabilidad esperada y a tu tolerancia a las llamadas intempestivas.
Analicemos cuál podría ser la mejor estrategia para tu cartera.
¿Qué son los REITs y las SOCIMIs?
Antes de nada, aclaremos los conceptos. Un REIT (Real Estate Investment Trust) es una empresa que posee, y en la mayoría de los casos, opera bienes inmuebles que producen ingresos. Van desde centros comerciales y oficinas hasta hoteles y apartamentos. Las SOCIMIs (Sociedades Cotizadas Anónimas de Inversión en el Mercado Inmobiliario) son su equivalente en España.
En esencia, permiten a cualquier persona invertir en carteras de grandes propiedades inmobiliarias de la misma forma que invierte en acciones de cualquier otra empresa. Ofrecen liquidez, diversificación y, por lo general, un flujo constante de ingresos por dividendos.
El Dilema Geográfico: ¿Por qué centrarse en Europa?
A la hora de invertir en REITs, la tentación de ir a por un mercado global, especialmente el estadounidense, es grande. Sin embargo, para un inversor no estadounidense, esta estrategia presenta dos problemas significativos:
El "Impuesto Fantasma" de Sucesiones en EEUU: Si inviertes directamente en acciones de REITs estadounidenses, tus herederos podrían enfrentarse a un considerable impuesto de sucesiones sobre esos activos
Retención de Dividendos: Al invertir en ETFs de REITs globales que tienen una alta exposición a EEUU, se aplica una retención en origen del 15% sobre los dividendos recibidos de las empresas americanas, una pérdida de rentabilidad directa que no se puede recuperar fácilmente.
Una alternativa serían los ETFs que utilizan swaps (instrumentos financieros sintéticos) para replicar el índice, pero su tamaño suele ser pequeño y ofrecen menos opciones.
Por estas razones, la estrategia más prudente y eficiente suele ser concentrarse en REITs europeos o construir una cartera propia con valores del continente.
Analizando la Inversión en REITs Europeos
Para ver si la inversión merece la pena, tomemos como referencia el mayor ETF de REITs europeos: el iShares European Property Yield UCITS ETF (ISIN: IE00B0M63284).
Aunque es el más grande, presenta ciertos inconvenientes:
Comisión elevada: Su TER (Total Expense Ratio) es del 0,40%, una cifra considerable.
Alta concentración: El fondo tiene solo unas 50 posiciones. Los 10 principales valores representan casi el 60% del total, y con solo 5 de ellos ya replicas más del 41% del ETF.
Para valorar si es una buena inversión, debemos fijarnos en dos métricas clave, y no, no usamos el PER (Price to Earnings Ratio) como en otras acciones. En el mundo REIT, es más preciso usar:
Precio / Flujo de Efectivo (P/CF): 14.88 veces. (otra metrica interesante sería el Price/FFO)
Rentabilidad por dividendo: 2.79%.
¿Cómo interpretar estos datos?
Estos números son la clave para tomar nuestra decisión.
La rentabilidad total implícita: Si invertimos el ratio Precio / Flujo de Efectivo (1 / 14.88), obtenemos una rentabilidad total implícita del 6.72%. Esta cifra representa el rendimiento total que genera la cartera del ETF, combinando los ingresos por alquileres que reciben sus propiedades y la revalorización de las mismas.
La rentabilidad por dividendo: El 2.79% que reparte el ETF es la parte de esa rentabilidad total que llega a tu bolsillo en forma de dividendos. Sería el equivalente a los alquileres netos que recibirías si fueses el propietario directo de una vivienda.
El Modelo de Decisión: ¿Inversión Directa o REITs?
Con estos datos, podemos crear un modelo simple para decidir qué camino tomar.
Compara la rentabilidad total: ¿Crees honestamente que tu inversión directa en una propiedad (comprar un piso para alquilar) va a generar una rentabilidad anualizada (alquiler neto + revalorización) superior al 6.72% que ofrecen los REITs europeos? Si la respuesta es un sí rotundo, ¡adelante! La inversión directa es para ti. Si dudas, los REITs son una alternativa muy atractiva. Pero cuidado con los cálculos alegres. Todos conocemos a alguien que presume de la rentabilidad de su piso alquilado basándose solo en la renta mensual. "¡Me da un 6% bruto!", dicen orgullosos. Todo va bien hasta que un día, sin previo aviso, la caldera decide pasar a mejor vida, llevándose 2.000 € del presupuesto. De repente, esa fantástica rentabilidad anual se ha esfumado por el desagüe.
Calcula tu alquiler mínimo necesario: La parte más difícil de estimar en la inversión directa es la revalorización futura de la vivienda. Seamos conservadores y usemos una estimación a largo plazo: la inflación media esperada (2.5%) más un punto porcentual extra (1%, la vivienda históricamente ha subido sobre ese 1% por encima de la inflación a largo plazo)
Ahora, restemos esta revalorización estimada a la rentabilidad total del REIT:
6.72% (Rentabilidad total REITs) - 2.5% (Inflación) - 1% (Extra) = 3.22%
Este 3.22% es la rentabilidad neta mínima que deberías exigirle a tu alquiler. Si después de pagar IBI, comunidad, seguros, reparaciones e impuestos, el alquiler que recibes no supera ese 3.22% del valor de la propiedad, es muy probable que tu inversión no esté siendo tan rentable como crees.
Conclusión: ¿Es Momento de Rotar tu Cartera?
La inversión inmobiliaria directa es una excelente forma de construir patrimonio, pero no es la única. Si ya tienes propiedades en alquiler, haz los cálculos. Si no estás obteniendo una rentabilidad neta por alquiler superior a ese 3.2-3.5%, quizás sea el momento de considerar vender esas propiedades y rotar el capital hacia una cartera de REITs europeos.
Ganarás en liquidez, diversificación y te liberarás de las preocupaciones de la gestión directa (y de las llamadas por bombillas fundidas), obteniendo potencialmente una rentabilidad igual o superior.
La Reflexión del Domingo: ¿Qué será más rentable en los próximos dos años?
La pregunta del millón. Si bien la inversión directa es una estrategia sólida a largo plazo, si acotamos el horizonte a los próximos dos años, el panorama cambia y los REITs podrían tener una ventaja táctica.
El mercado de REITs ha sido fuertemente castigado por las subidas de tipos de interés de los últimos dos años. Sus cotizaciones cayeron porque su financiación se encareció y la rentabilidad de la deuda pública (su competidor directo por el capital conservador) se volvió más atractiva. Sin embargo, este castigo ya está en el precio.
Ahora nos encontramos en un punto de inflexión y de ahí la pregunta para reflexionar el domingo.
¿Será mejor para los proximos años invertir en REITs o en vivienda directa?
¿Si tienes una vivienda te ha pasado alguna anecdota graciosa?
La inversión inmobiliaria sólo es rentable y escalable con apalancamiento. Si tienes 400.000€, ahorrados y decides comprar un piso del mismo importe, comprando a valor de mercado, para alquilarlo y complementar tu jubilación estás asumiendo un riesgo elevado y un quebradero de cabeza considerable. Otra cosa diferente es con esos 400.000€ constituir una sociedad y comprar 3 pisos, apalancándote en 660.000€ a tipo fijo, y esperar que la inflación haga su magia, de tal forma que en 10 años hayas subido los alquileres un 50%, mientras tú sigues pagando lo mismo de hipoteca. Y aún así, no se si compensa no dormir tranquilo por las noches, pensando en si cobrarás o no, o si te lo ocuparán, o si te destrozarán el piso.
El sector inmobiliario sólo me gusta para promocionar, comprando barato el suelo, con el máximo apalancamiento y vender por anticipado, pillando pasta por anticipado. O comprar barato y vender caro rápido, incluso comprando en obra, y dándole el pase antes de escriturar.
La inversión en vivienda: sí, pero para vivir en ella.