¿COMPRAR VIVIENDA, VIVIR DE ALQUILER o INVERTIR EN UN INDEXADO? Los números
MIRA.
¿Comprar vivienda para vivir o vivir de alquiler?
¿Comprar vivienda para alquilar o invertir en un indexado?
IMAGINEMOS que tenemos 100.000 EUROS.
Podemos:
1) COMPRAR UNA VIVIENDA Y VIVIR EN ELLA.
2)COMPRAR UNA VIVIENDA Y ALQUILARLA.
3)COMPRAR UN INDEXADO Y VIVIR DE ALQUILER.
Las cifras van a ser a vuelapluma y quizás tengan algún error y mucho que sería opinable pero la diferencia es tan grande que no va a importar.
COSTE DE COMPRAR UNA VIVIENDA Y VIVIR EN ELLA:
De media, en España, unos 250 y 350 euros al mes, sumando comunidad, IBI, seguros y el coste de reparaciones del 1% anual.
Las viviendas no son eternas y su vida útil suele valorarse en un siglo.
(Recomiendo ver el estado de las viviendas construidas en el año 1959 en España y calcular cuánto cuesta una reforma integral, sin contar el estado del edificio)
Vamos a suponer que ese coste es 3000 euros anuales.
Esa vivienda no es un activo.
REPITO: NO ES UN ACTIVO.
Cuando se trata de calificar qué es un activo y qué es una carga, las viviendas se colocan en el grupo de los activos pero me parece una calificación incorrecta.
Un bien es un activo o un pasivo dependiendo del flujo de caja que genere.
Un coche es un pasivo para el común de los ciudadanos pero es un activo para una agencia de alquiler de autos.
Podemos preguntarle a aquellos que compraron vivienda en 2007 y se vieron obligados a alquilarla y con ese alquiler ni siquiera cubrir la mitad de la hipoteca para al final ser embargados.
Si una vivienda toma dinero recurrentemente de ti no es un activo.
Independientemente de que posteriormente sea liquidado.
Por eso la mayor parte de millonarios hechos a si mismos en el inmobiliario en USA no lo han conseguido por la revalorización a través de la compraventa sino MEDIANTE EL APALANCAMIENTO VÍA DEUDA y la adquisición de inmuebles a precios atractivos con FLUJO DE CAJA POSITIVO.
Esa gente no utiliza su dinero para comprar inmuebles. Utilizan el dinero de los bancos y el de los inquilinos.
Pero más sobre ello luego.
POR LO TANTO, volviendo al ejemplo.
Hemos comprado una vivienda de 100.000 euros que nos genera un gasto de 3.000 al año.
La vendemos 10 años después y se ha revalorizado un 6% anual como marca la media española de las últimas décadas.
Eso significa que esos 100.000 euros se han convertido en 179.000
Pero a los 179.000 hay que restar el 10% de impuestos y los 30.000 euros de 10 años de tasas y mantenimiento (10x3.000).
Neto: 179.000- 17.900-30.000= 131.100 euros.
Rentabilidad anualizada= 2,9%
(Vamos a dejar a un lado por ahora el coste de oportunidad puesto que nos hemos ahorrado el alquiler)
2)COMPRAR UNA VIVIENDA Y ALQUILARLA:
Mismo apartamento, 100k.
Lo compramos y lo colocamos en el mercado de alquiler, algunos de los gastos desaparecen (o pueden desaparecer) pero se añaden otros como el seguro de impago.
Asumiendo una rentabilidad del 5% por alquiler y que nuestro coste anual es un 2%, tenemos una rentabilidad de 3.000 euros/ año, sin valorar nuestro tiempo, problemas y riesgos.
El apartamento nos genera un flujo de caja positivo de 3.000 euros/año.
Vendemos una década después.
Recordemos que esos 100.000 se habían transformado en 179.000.
Más 30.000 de alquiler neto (no entremos en la revalorización del alquiler)
209.000
Es decir, una rentabilidad anualizada del 7.7%.
Si no tenemos una segunda vivienda en propiedad donde vivimos deberíamos restar el coste del alquiler, vamos a asumir uno similar al de nuestra vivienda.
5.000/año x 10 = 50.000
209.000 -50.000= 159.000
4,8% de rentabilidad media anualizada.
Ahora vamos a imaginar un escenario mucho más común.
Vamos a comprar endeudándonos al 4% y pagando una entrada del 30%
Y vamos a vivir a alquilar la vivienda
Es decir, colocamos 30k de nuestro bolsillo y el banco pone 70k.
Ahorrándonos los cálculos.
Comprar endeudándonos y alquilando situaría nuestra rentabilidad en más del 10% puesto que esta sería sobre 30.000 y no sobre 100.000.
3)COMPRAR UN INDEXADO Y VIVIR DE ALQUILER:
Si en lugar de comprar una vivienda utilizamos esos 100.000 euros para invertir en un indexado.
Con una rentabilidad media histórica del 10% menos el 20% de impuestos.
100.000 se convierten en 259.000- 31800 de impuestos = 227.100
Rentabilidad del 8,5%.
RESUMEN:
Asumiendo que se hace lo correcto y se utiliza dinero sobrante y se tiene un colchón de seguridad para aguantar la inversión más de 10 años.
El comprar una vivienda solo puede competir con un Fondo indexado del SP500 en rentabilidad si la vivienda se alquila y si se paga la mayoría de ella con deuda (aunque se tenga el dinero para no endeudarse)
Comprar y tener la vivienda vacía es, salvo momentos puntuales, de media, mucho menos rentable.
Comprar para vivir solo es mejor que vivir alquilado desde un punto de vista de inversión si ese dinero iba a estar en un mal producto como una cuenta corriente o un depósito o la mayor parte de fondos de gestión activa.
Aún más rentable sería comprar un indexado apalancándose pero eso probablemente lo tratemos el lunes en nuestro programa con Josean.
Pero una pregunta: Asumimos un 10% de rentabilidad del S&P 500 porque históricamente ha sido así en los ultimos 100 años. Los últimos 100 años han sido hegemónicos para Estados Unidos y su economía. ¿Con la hegemonía inminente de China, esto se va a mantener en el futuro?
En las ciudades más caras, comprar una vivienda para alquilar ya no está mereciendo la pena. La casa cuesta mucho, y el alquiler que le sacas no es proporcional a esas carestía. Sea Madrid, BCN, Málaga, Bilbao, etc. Quizás te resulte interesante para entrevistar a Tristán el Subastero https://joantubau.substack.com/p/k111-tristan-el-subastero-el-arte
Ojo con los REITs, que hay que entender bien en lo que se invierte.
Aunque la lógica del mercado diga una cosa, los sesgos humanos creo que tirarán siempre hacia la posesión de ladrillo.