INVERTIR EN SUELO: Lo que nadie cuenta
El SUELO ha hecho MILLONARIOS.
Y no es que me lo hayan contado.
Lo sé.
Lo sabéis vosotros.
Una de las mejores decisiones de mi vida ha sido relacionada con el suelo.
Pero, recientemente, me han preguntado si es el momento de comprar terrenos, dado que el precio de la vivienda está haciendo esto que vais a ver más abajo:
Estamos en precios nominales del inmobiliario que han superado ya los de 2007.
Y probablemente sigan aumentando 2-3 años más por las
DESASTROSAS POLÍTICAS de los RECIENTES GOBIERNOS de TODO COLOR y pelaje.
Pero lo anterior es el precio de “los PISOS”.
Vamos a ver el precio del suelo urbano:
Como véis en el gráfico del banco de España, el precio del suelo prácticamente se QUINTUPLICÓ entre 1998 y 2008.
En algunos puntos de la geografía española, y debido al oscurantismo de muchas transacciones, personalmente estoy convencido que lo hizo el doble (un x10)
PERO.
Fijaos en el precio de la repercusión del suelo desde 2004 a 2017 y su relación con el precio final de la vivienda un año después:
A medida que subió el precio del suelo aumentó posteriormente el precio de la vivienda que se construiría.
Dicho eso, la gráfica del Ministerio de Fomento solo abarca de 2004 a 2017.
Una gráfica en la que el precio del suelo hace pico en 2007.
Luego se hunde hasta 2013.
Y de 2013 a 2017 sigue en LA MIERDA.
Aún así.
¿Y después?
¿Qué ha pasado con el precio del suelo entre 2017 y 2024 ahora que la vivienda está subiendo enormemente?
Vamos a verlo.
Ya que es CLAVE para entender lo que diremos al final.
De 2017 a 1 de abril de 2024 el precio del suelo ha hecho esto:
O sea.
Si la vivienda ha hecho ESTO:
Y el suelo ha hecho esto:
PREGUNTEMONOS LO SIGUIENTE:
¿Por qué debería invertir en suelo si opciones más atractivas como vivienda o indexados lo están haciendo mucho mejor?
¿Si la vivienda se ha disparado en precio y el suelo no, qué va a ocurrir si el precio del suelo aumenta enormemente? ¿Qué otro elemento de los componentes del precio de la vivienda va a bajar? ¿Los impuestos? ¿Los salarios de un sector en el que casi no hay trabajadores para la demanda existente? ¿Los materiales? ¿El 17% del margen del constructor? ¿El qué?
El hecho de que haya habido un gigantesco incremento del precio de la vivienda no significa que haya habido un gigantesco aumento del número de viviendas construidas, de hecho, la evolución de la cifra es la siguiente:
Es decir.
El mercado no muestra una gigantesca demanda de suelo porque apenas se construye.
De hecho se construye la mitad de lo que España necesita simplemente porque se construye solo para aquellos que pueden pagar el coste y apenas hay VPO.
PERO.
El suelo, en general, si es una pésima opción de inversión en estos momentos es por:
1- La incapacidad de GENERAR rendimientos por alquiler.
2- La incapacidad para apalancarse a un x5 o x10 endeudándose.
3 La incapacidad de generar grandes cantidades de financiación proveniente de bancos colocando suelo como garantía. (Que es lo que en verdad hizo muchas fortunas en la burbuja de 1996 a 2008)
Por supuesto.
Siempre hay excepciones en el inmobiliario donde cada pieza es distinta.
Quizás en el centro de Madrid alguien se encuentre un solar que es un chollo.
O se entere que en el pueblo de al lado van a hacer una parada del AVE.
O pueda tirar la ficha de comprar suelo rústico a media hora de una gran ciudad esperando que dentro de 30 años esa urbe haya crecido hasta allí y el solar haya sido recalificado.
Excelente artículo Jordi de nuestra de nuestra particular idiosincrasia. ¿Quién es el mayor propietario inmobiliario del país? ---> https://www.recuperando.es/la-iglesia-catolica-el-gigante-inmobiliario/
Hace un tiempo, hablando con un promotor inmobiliario me decía: la inversión en suelo es una opción magnífica. El único problema es que se necesitan varias vidas.