Mi conversación con un inversor profesional en inmuebles o por qué ya es un MAL NEGOCIO invertir en VIVIENDA en muchas partes de ESPAÑA:
Esta semana he podido hablar con una persona cuyo negocio es ser “inversor en pisos”.
Me han sorprendido algunas cosas que me ha contado.
No porque no las supiera, hasta cierto punto, sino más bien por el enorme extremo de ello.
Por ejemplo.
Ante la pregunta de ¿Qué piso más barato y qué piso más caro has comprado para invertir y cuál es tu precio medio de cartera? La respuesta ha sido:
Piso más barato: 23.000 euros.
Piso más caro 97.000 euros.
Precio medio 48.000 euros.
Por supuesto, los apartamentos más rentables para gestionar por alquiler son los más baratos. Pisos en zonas degradadas, sin ascensor, en mal estado, etc…
Muy, muy diferente de lo que suele elegirse al comprar para “vivir”.
Pero no sabía hasta que extremo NO INVERTÍA en pisos de precio elevado, hasta el punto de solo tener uno de más de 90.000 euros y ninguno por encima de 100.000.
Estoy hablando de alguien centrado en Valencia y alrededores.
Alguien que ha comprado entre 2010 y 2021 y probablemente lo ha hecho a precios mucho mejores, y que, aún así, tiene una rentabilidad después de haber contabilizado gastos de seguros de impago, derramas, reformas, impuestos y demás, de menos del 9% (más la revalorización de los inmuebles)
Es decir, alguien cuya deuda bancaria está pagada por los alquileres de sus inquilinos y aún después de ello tiene flujo de caja positivo.
En la actualidad, con las subidas de los últimos 2 años en el conurbano de Valencia capital la rentabilidad se ha desplomado.
Y es la siguiente:
Con esas cifras, la mayor parte de los barrios de Valencia están en rentabilidades brutas negativas y con flujo de caja también negativo si se tiene en cuenta que el coste de financiación a tipo fijo está en la mayor parte de entidades entre el 3,5 y el 4% (más seguros y otras obligaciones)
Es decir, con el alquiler del inquilino no se alcanza a cubrir cuota hipotecaria más seguros.
Y entonces se debe centrar la inversión en la mera revalorización del inmueble.
Algo que en los últimos 6 años ha ido bien en Valencia dónde en la práctica los precios se han doblado.
Le he preguntado si con este incremento de precios sigue comprando.
Me ha sorprendido escucharle contestar que SÍ.
Simplemente ya no compra en la capital y los municipios absorbidos.
Le he planteado cómo decide QUÉ COMPRAR y QUE NO.
“Una cosa es comprara para vivir, ahí cada cuál con sus gustos, yo no compro un inmueble que por alquiler no genere un 20% más que los costes de financiación y gestión, tomando como rentabilidad el corte que marca el precio del 25% más barato de inmuebles de esas tipología y barrio”
Se ha sorprendido al oírme decir que dudo que los inmuebles bajen de precio nominalmente en el área de Valencia, no porque esté en desacuerdo (coincide conmigo) sino por la visión extendida de “al haber subido mucho van a tener que bajar”.
Intentaremos traerle al podcast en los próximos días para que lo explique.
En Valencia apenas se está construyendo en relación a la demanda, lo mismo que en Madrid.
No hay bolsas de centenares de miles de apartamentos construidos y que nadie puede comprar.
Ni hay un paro del 28%.
Quien no puede comprar se aleja cada vez más de la ciudad.
Se vende todo, pisos en barrios degradados, sin servicios.
Auténticas patatas calientes que antes se evitaban, es decir,:
Pisos okupados, pisos con inquilinos con renta antigua y 70 años, pisos destruidos y que requieren reforma integral y además en edificios con areas comunes arrasadas.
Pisos que antes se podían colocar en el mercado por 20, 30 o hasta 50 mil euros ahora no es extraño verlos en 50, 60 y 120.000.
De hecho, en Valencia Capital, al igual que en Madrid Capital, ya es prácticamente imposible encontrar nada por debajo de 120.000 euros que no sea un inmueble con “una película”.
Curiosamente la rentabilidad en los barrios de Madrid, por alquiler, es semejante a la de Valencia:
Excepto los cuatro barrios más rentables, el resto están en flujo de caja negativo en Madrid.
Dejando a un lado comprar para vivir (que es algo que va mucho más allá de invertir).
El coste de oportunidad de comprar en estos momentos una vivienda (otra cosa era en 2018) es horrible si se compara a una inversión en indexados del SP500.
La bolsa de USA ha dado en el último siglo una rentabilidad media del 10,01%
Con épocas mejores y épocas peores (1929, 2008..)
Pero de media un 10.
Comprar vivienda a día de hoy cómo inversión está muy lejos de eso.
Veía este anuncio en idealista:
Dejando a un lado el comprar para vivir.
Invertir 700.000 euros en una vivienda de 3 habitaciones a 200 metros de la ciudad de las Ciencias dónde no es complicado encontrar alquileres por 2.000 euros genera que cada mes que cubrir 582 en cuota hipotecaria más el coste de oportunidad de 283.000 euros de entrada e impuestos que en un fondo indexado hubiesen generado entre 24.000 y 28.300 euros/año.
Posiblemente en los pisos se este materializando una de las contradicciones mas clares de nuestra economia. Y creo que las políticas macro de grandes cantidades de liquidez inyectadas al sistema algo tienen que ver. Mientras esa liquidez no produce inflación, puesto que no va más que muy residualmente a las clases medias y medio-bajas, sin embargo se genera una inmensa inflacion del valor de los activos ( bolsa, inmuebles, precio de negocios). En el caso de la vivienda este fenómeno genera que por un lado haya un numero cada vez mayor de demandantes de vivienda en alquiler, y por otro una demanda muy selectiva de compra de vivienda, puesto que los que demandan alquiler, no pueden comprar piso, y lo que es peor, no podrán nunca. Esto supone un deterioro de las condiciones y seguridad del alquiler. Mayor numero de impagos, condiciones mas precarias de alojamiento ( alquiler de habitaciones, conversion del salon en dormitorios, locales pasan a ser viviendas, etc)
Un análisis estupendo. Me gustaría otro que completase la foto en un lugar de España completamente diferente. Sugiero algo así como Oviedo, pero podría ser otro lugar similar. Con demografía desoladora, paro elevado (no ya Oviedo sino Asturias en su cojunto), jóvenes a la fuga e impuesto por las nubes.